苏州房贷政策有变 解除购房合同责任谁付？
今年11月3日，苏州市房产调控细则出台，对非本地居民购房问题做出了明确的规定：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。受此影响，一些原本已签订合同的买房人又想要解除购房合同。不过，他们因此解除购房合同能否免责呢？有些人因为跟房产商或中介协商不通，转而向沧浪区法律援助中心求助。

　　吴小姐是外地人，今年7月份大学毕业后，来到苏州一家企业工作。10月份，她看中一处房产，在售楼处签订了购房合同并交了定金。合同中，表明吴小姐购买此处房产需通过银行贷款，并约定了如遇国家（银行）政策变化，应视为不可抗力，双方免责。因为跟房产商协商不成，她联系到了沧浪区法律援助中心，想要咨询相应的法律条款。

　　如果说吴小姐因为合同中有双方免责的约定条款，她不怕打官司的话，另一位前来求助的王先生就有点担心了。王先生从外地来苏州，已工作两年，单位一直没有给他缴纳社会保险。今年9月，他通过中介签订了一个二手房购买合同。合同中约定：如需办理购房贷款，中介应协助办理，并约定了违约金一万元。但是，关于免责条款，双方没有任何约定。

　　吴香柱律师认为：对于购房者支付能力方面的原因，除合同已作出约定外，不能认定为不可抗力，只能由购房者自己承担违约责任。在商品房买卖中，贷款不是商品房买卖合同订立或者履行的必要条件。购房者申请按揭贷款，欲与银行形成借贷法律关系，鉴于银行可能批准房贷也可能不批准房贷，购房者在决定通过贷款方式支付部分房款时，应预先考虑到银行可能拒绝放贷的情形。因此，苏州房产调控细则不能作为购房者不可抗力的法定理由，但不排除可以作为情势重大变更，予以变更或者解除商品房买卖合同。如案例中的王先生，可以和卖房者约定等单位补交了社会保险，再履行购房合同，如卖房者不同意，可要求解除买房合同而不承担违约责任。

　　吴香柱建议，在签订商品房买卖合同过程中，不妨如案例中的吴小姐一样，对付款方式、不可抗力的具体表现形式，详细地写入合同中。在发生纠纷时，做到有据可依，充分保障自己的合法权益。