社科院：35个城市平均房价泡沫29.5% 北京为49.6%
中国社科院昨日发布《中国住房发展报告（2010-2011）》，报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计，平均房价泡沫为29.5%，福州以70.3％排名第一，杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄也都超过了50％，北京的房价泡沫达49.6％，排第8位。

　　报告还预测，明年住房市场将继续调整，房价稳中有降。调控政策会进一步严格和具体化。

　　1 多数城市房贷压力巨大

　　北京按揭贷款月度偿付率超过100%，绝大多数城市偿付房贷压力巨大。

　　报告指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。

　　这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

　　2 住房面临租购两难局面

　　报告还指出，住房需求者处于租购两难的窘境。一方面，多数人认为房价过高难支付，冀望调控；与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。

　　2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。据新华社电

　　■ 观点

　　“房地产调控明年更严格”

　　对于今年以来中央政府严厉的调控，住房报告直言博弈各方胜负未分，并预计明年政策会进一步严格和具体化，“中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。”

　　对此，中国土地学会副理事长黄小虎坦言，调控没有完全达到多数人的预期。一是流动性的问题，二是虽然增加了保障房供给，把开发商市场垄断地位打破了，但是没有彻底打破。

　　对于关注度颇高的小产权房，黄小虎认为，全国小产权房面积66亿平米，虽然不合法但客观存在，小产权房管理存在空白，呼吁合法化。

　　此前亦曾有报道称小产权房的治理方案已上报国务院，随后国土部对此予以澄清。

　　“夹心层应建住宅合作社”

　　面对超过50％的“夹心层”住房问题，黄小虎引用邓小平上世纪八十年代“自建公住”的说法建议，中国应建立起住宅合作社的半市场半保障的模式，以解决既买不起商品房也不够保障房条件的“夹心层”住房问题。

　　黄小虎建议中国大力发展住宅合作经济，住宅合作社是一个法人，同时又是政府提供保障的对象，可以采取税收优惠、财政贴息等方式支持，即便没有这些支持，仅低价甚至划拨供应土地、没有开发商利润，就可以把房价控制在成本区间。

　　房价泡沫怎么算？

　　根据地方经济基本面得出基准价格，用1减去基准价格除以实际价格的结果，即为泡沫指数。以北京基准房价13316元/m2，实际价26446元/m2计算，1-（13316÷26446）×100%=49.6%，即为北京的房价泡沫。