楼市调控措施后一二线城市购房冷热不均

“9·28”楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。

　　上海、济南逆市上涨，两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是，上海缩量，济南放量。广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。此前备受关注的广铁南站地块，11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米，创造了广州单价新地王。近期成都限购传言四起，在一定程度上起到了逼单的效果，市民踊跃购房，11月总成交量有可能超过10月再创新高。

　　北京和武汉楼市价格平走。由于12月1日起北京将启动商品房预售资金监管，资金链趋紧预期促使开发商11月加速推盘。11月1日-24日，北京获预售许可证的项目达到43个，比10月份增长53.6%，预计11月预售项目将超过50个，创年内新高。武汉楼市波澜不惊，不少楼盘同今年上半年相比，虽然价格没有下降，但市场整体呈现量跌价平的趋势，观望气氛日渐浓厚。

　　北京

　　中低价楼盘蜂拥入市抢搭末班车

　　从12月1日开始，北京将启动商品房预售资金监管，资金链趋紧预期促使北京开发商11月加速推盘。据北京市房地产交易管理网数据统计，11月1日-24日，北京获取预售许可证的项目达到43个，比10月份增长53.6%，预计11月预售项目将超过50个，创年内新高。

　　市场成交方面，11月以来，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面积67.15万平方米，比10月同期分别增加46.07%和28.52%；商品住宅现房共成交761套，成交面积10.40万平米，比10月同期分别增加65.80%和35.42%。

　　推出“优惠”措施试探市场

　　9·29国五条以后，楼市成交低迷，部分开发商开始选择打折或者项目“低开”等策略试探市场。

　　相关楼盘数据显示，11月以来，北京市商品房成交金额前20的楼盘，半数项目在打折促销。位于朝阳北路的某楼盘最高折扣达9.5折，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。位于大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下。

　　亚豪机构数据显示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均价为20468元/方平米，环比每平米上涨658元，涨幅为3.32%。从7月份开始，北京市新建商品房的开盘预售均价就开始走低，11月中旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米下滑到现在的20000元/平方米左右，这个价位相当于今年1月份的水平。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲指出，年底将至，房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘回笼资金。开发商担心未来“钱袋”将被捂紧，达到预售条件的开发商便选择加快开盘赶个“末班车”。这是近期北京中低价位楼盘频繁入市的主要原因。

　　中原地产分析师张大伟也表示，商品房预售资金专款专用对开发商影响很直接。一般而言，开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。如果预售资金监管政策严格执行，将会推动开发商加快现有项目的开发，增加市场供应。

　　12月将步入淡季

　　亚豪机构调查数据显示，截至11月24日，北京预计12月开盘的项目为20个，其中超过半数项目未确定价格。受政策、市场以及季节因素的共同影响，12月开发商的计划推盘量有限。

　　业内人士指出，12月份是市场供应的淡季，大部分工程因为天气的原因已经进入冬歇。这使得市场供应进入低谷，而12月预计开盘的项目大部分为大型房企的项目。

　　统计显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，包括绿地新都会·国际花都、宾仕国际、波普工社等，老项目后期则包括中粮万科·长阳半岛、世嘉光织苑、华业东方玫瑰、香江别墅等，其中11个有报价项目的开盘均价为22317元/平方米。

　　20个计划推盘项目中，位于城六区的有8个，占总量的四成；11月中上旬城六区项目的开盘量仅占22.22%。12月拟开盘的8个城六区项目又全部为老项目后期，且距离上次推盘基本已时隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至没有推盘记录。

　　上海

　　豪宅逆市上涨

　　通宵排队买房再现沪上楼市！在通胀等多种因素的影响下，上海楼市依然出现了购房者排队买房的场景，甚至连不少高价房也呈现“一房难求”的局面。

　　“9·28”调控进入到第二个月，上海楼市成交量在调控的影响下大幅萎缩，但纵观各项目的报价，依旧没有丝毫松动的趋势，多数项目还逆市涨价。

　　观望中“涨价”

　　上周上海房价不跌反大涨，回到23000元/平的高位。据统计，上周上海商品住宅成交均价为23011元/平方米，环比前周大涨9.8%。

　　上海楼市的优惠促销逐渐退出，上海近50个在售楼盘，仅1个报价微跌。据网易地产数据显示，一个月内，报价上涨的20个项目中，多个项目涨幅仍比较惊人，有5个楼盘报价比上个月涨价超过10%。

　　涨幅榜排名第一的项目是位于嘉定的底特律财富天地，该项目10月份的报价为11500元/平，但11月份的报价已达13500元/平方米，上浮2000元/平方米，涨幅高达17.39%。

　　目前，上海楼盘项目选择了保持现状继续观望。在一定程度上反映了经过上一轮调控，开发商应对政策更为小心谨慎。另一方面，临近年底，各大公司的销售任务基本完成，不需要过多地调整自己的推盘节奏和计划。

　　位于上海闸北慧芝湖三期在开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个小时，部分购房者深夜排队，当日成交420套，占推出房源总数的近六成。

　　供应量继续萎缩

　　“限购令”似乎对楼市影响有限，上海豪宅成交不断刷新纪录，单价5万元以上豪宅成交量已连续5个月保持迅猛增长。分析人士称，更多的人在“限购令”出台后选择了豪宅作为资产保值的避风港。

　　数据显示，截至今年10月15日，10月沪上豪宅共计成交339套，环比增加58.6%，销售总面积75855平方米，环比增加高达80%，销售额也达到96.74亿元。

　　业内人士认为，高端物业的逆市热销，主要原因是“限购令”后，有改善需求的客户因为只能再买一套房子，买房时更为谨慎，购房需求也趋于大户型，以求一步到位。而豪宅类产品一般都占据城市的稀缺资源，具有保值功能和增值空间。此外，在强烈的通胀预期之下，房产仍然被视比较安全的投资领域，拥有稀缺资源的高端住宅往往成为对冲货币资产贬值的选择。

　　值得一提的是，据搜房网数据监控中心统计，上周上海商品住宅新增供应面积为14.1万平方米，环比前周的34.3万平大幅萎缩59%。这更加导致楼盘“紧缺”，供应不足成为制约成交量的一个重要因素。