社科院：房地产市场调控的十大挑战
“购房者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现”，国家重大社科基金阶段性成果——《中国住房发展报告(2010—2011)》如此描述当前中国住房消费情况。报告认为，2010年以后，房价上涨预期总体弱化，大部分人持币观望，转入租赁市场；部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁等都是推高房租的因素。高价购买住房导致出租成本增加以及政府缺乏租金管理，是推高房租更为根本的原因。住房消费出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010—2011年住房形势与政策研讨会”在京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2009—2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010—2011年中国住房发展趋势，正式对外发布了由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告(2010—2011)》。

　　未来房价走势，像天气预报难以预测

　　“稳中有降”是对未来房价比较肯定的判断。但中国房地产业协会副会长朱中一认为，房地产市场的主体涉及开发商、消费者、投资者、商业银行、地方政府，而且还涉及中央政府和地方政府事权和财权等等，加上通胀的压力、股票市场的低迷，都是房价变化的潜在因素，“对房价的预测跟预报天气一样，很难。”对此，国家统计局投资司赵培亚表示赞同。她认为，房地产投资虽然现在受到了调控政策的抑制，但潜在的动力很大，一旦放缓就会释放。

　　现在社会上的钱和老百姓的钱处于贬值的情况下，有投资的冲动，农民工市民化转化的过程中，农民工如果“变”市民首先要安居就业，未来大中城市的住房需求可能会更大。制度性需求受到调控政策的影响也被抑制住了。2011年国家继续严厉执行房地产宏观调控政策，但是一旦调控政策出现不力，当房地产价回落到一定情况下，出现风吹草动，将难以控制。

　　针对大多数人买不起房但是房子却卖得非常好的奇怪现象，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立认为，其秘密就在于灰色收入，政府希望通过差别的信贷政策企图控制这种购买力，结果是一次性付款的比例空前增加。尹中立介绍说，灰色收入主要表现在两个领域，一是流通领域的商业回扣，这是中国流通领域的潜规则。这里面的收入就和流通总量，简单来说跟GDP的总量是成正比的。但更重要的是，还有一个固定资产投资领域存在着普遍的、高比例的商业回扣。

　　制度缺陷是引发市场失衡的深层原因

　　根据中国人民银行的有关调查，居民认为房价“过高，难以接受”。市场过热引来了最严厉的调控，但调控面临重重挑战和阻力。报告分析指出，房地产调控主要问题有：市场与政府调控政策形成角力状态，政府出台的政策，市场很快能找到规避方式，如此循环，调控效果不明显，不具有持续性；政府的住房消费政策朝令夕改，缺乏稳定性，造成市场预期不明，催生投机行为；政府长期以来提倡“促进住房消费”，在福利分房制度已终结多年、住房问题比较突出的现在已不合时宜，但决策者“促进住房消费”的思维尚未打破；房价上涨长期预期不变，给调控带来难度。

　　绿皮书主编倪鹏飞总结了中国房地产市场调控面临的十大挑战。他认为，制度缺陷导致包括中央政府在内的主体冲动，是引发市场失衡最深层的原因。国家刺激经济增长的冲动、地方政府炒卖土地冲动、金融体系信贷冲动、开发企业全体建房冲动、购房者投机投资冲动等等，导致了方方面面的失衡。在房地产市场的供求方面，投资和投机挤占消费，房地产市场总是需求大于供给，开发商坐地起价，毛利润达50%以上；但中低档住房甚至包括保障性住房的比例与需求相比，根本无法满足居民居住需求。

　　发展住宅合作经济或是出路

　　为解决城市老百姓的住房问题，政府提出，要加大保障性安居工程建设力度，加快投资改造发展公共租赁住房，增加中低收入居民的住房供给，加强住房监管，规范住房秩序，促进房地产有序健康发展。但如何不折不扣地执行上述政策？资金来源如何保证？能多大程度上解决问题？是与会者普遍的疑问。“现在的制度设计里缺乏对‘夹心层’的制度设计，保障房他们不够资格，商品房又买不起，租房又遭遇高房租，如何解决？”中国土地学会副会长黄小虎不无担忧地说，房地产发展的思路要从根本上进行调整。

　　事实上，20世纪80年代末90年代初，我国曾经大力提倡合作建房，出台过《城镇住房合作管理办法》，但1998年房改以后，这一做法悄无声息地消失了。现在的制度设计要么是完全市场化的，要么是完全保障性的。

　　黄小虎认为，笼统地增加廉租房或是保障房的供应解决不了夹心层的问题，针对夹心层的制度设计才是根本之道。他说，应发展住宅合作经济，这在国际上已经有了200多年历史，有成熟的管理模式和经验可供借鉴。瑞典的住宅合作社的建房资金三分之一由财政支持、三分之一由社员集资、三分之一由银行信贷支持。住宅合作社是法人，同时又是政府提供保障的对象，可以彻底打破开发商垄断。

　　“我们的政府目前还达不到这种实力。”黄小虎表示，但即使没有财政支持、没有信贷优惠，只要没有开发商利润，就可以把房价控制在成本的区间。他认为，开发商只是中介服务，其收入应该是劳务收入，但现在开发商借钱盖房子，不是向债权人支付利息，反而赚取利润，这已经不是真实的利益关系，是不合理的。