房产税试征又何妨

近期，房产税试点备受关注。重庆市政府已确定开征高档商品房房产税。另有消息称上海版房产税将只针对第二套的增量房开征。围绕着房产税试点，有两种完全不同的观点。一种观点认为，房产税是与民争财，既不会遏制房价上涨，也不会扭转地方政府过度依赖土地财政的局面。另一种观点针锋相对，觉得试点方案较为温和，效果才有可能不明显。
　　
　　 抛开征税权归属、财政支出合理性之类的大分歧，只考虑技术层面的问题，我们倾向于后一种观点。即房产税本身是有益的尝试，是不是有助于阻止房价过快上涨、减少地方财政对土地出让金的依赖，完全可以试试再说。我们都知道，税收具有无偿性、强制性，纳税人天性就反感税收。我国居民自有住宅的比重比较高，富裕群体日益壮大，有一部分人担心、反对房产税是很正常的。由于是试点，较为温和的房产税方案不失为稳妥选择，可以减少实施阻力。今后时机成熟之时，再扩大征收范围也不迟。
　　
　　 从税法理论出发，判断房产税要不要实施有以下标准。首先是经济效率，房产税是否有利于资源的有效配置和经济体制的有效运行。房产税属于财产税的一种。财产税税种设立目的主要是针对某些财产发挥调节作用。所谓的调节，具体到房产税身上，就是增加拥有房产的成本，从而抑制炒房、囤房。能不能达到这种效果？要看这些税收成本是否会减少投资性的购房需求。现有的调控手段如限贷、提高首付比例及利率、限购等，主要着眼点在于“阻碍投资客买房”，要么容易被钻空子，要么对投资客的盈利影响不大。内地目前存贷款利率偏低、投资品不够丰富，通胀率又比较高，投资客设法买到房子后，囤积房产待涨的成本很低，而每年都要征收且“水涨船高”的房产税有望补上这个短板。
　　
　　 据说，重庆高档商品房的房产税税率可能是房地产当年市场价格0.5%至1.5%，每年征收。这样的税率应该不会明显影响到高档商品房的自住需求，因为这些自住购房者通常比较富有，支付能力强，但对投资性的购房需求影响较大。投资客对价格、成本比较敏感，毕竟他们普遍会利用到资金杠杆，而且经常倒手买卖。当他们的首付款比例为3成，房产税率为1%时，该税收占其初始资金的比重约为3.33%，换言之，每年都会影响到投资收益率3.33个百分点。持有两年内的大面积二手房交易契税、个税、营业税、印花税等合计最少4%、最高11%，房产税征收后，交易成本会达到5%-13%，扩大9%-50%。纵使投资客可以把成本转嫁给自住购买者，自住需求总量也会有少量下降，导致房产成交价升量缩，从而会对投资客造成一定伤害，因其手上资产流动性下滑，最终影响到房价。
　　
　　 其次要考虑的是征税的可行性及行政效率问题。这方面的担心主要有两个。其一，房产税按照市场价格、评估值的百分比进行征收的办法是不是具有可行性，市价、评估值的确定会不会较为主观且操作成本较高。其二，高档房、多套房如何认定，会不会有空子可钻等。应该说，这些技术细节都构不成实质性障碍。购房者在交纳契税、营业税时，已经会碰到高档房、多套房及房地产市场价格认定的问题。况且，房产价值评估也可以走“分区域对典型房产进行抽样评估，统一确定年度折旧比例，同时公开该区域一段时间内的房产平均交易价格，两者之间就低不就高”的路子。
　　
　　 房地产新政实施9个多月来，各地房价仍然高高在上。由于中国土地资源少、城乡二元经济的存在、城市化尚在进行之中，且有着与香港类似的政府供地制度，我们可能很难看到高房价崩盘。或者换言之，高房价有一定的合理性，只要我们把公租房建设好、供应足，走香港、新加坡的路子（商品房价很高，同时大量人口住在公屋），亦无不可。毕竟，建公租房会挤占商品房用地，减少商品房供应量；也会对政府财政实力提出更高要求：卖地少了、建房多了。在这种情况下，仅从扩大税源考虑，对富裕阶层的高档或多套商品房户主征收房产税也有正面意义。