房产权“70年大限”情归何处
对于普通百姓来说,也许再也没有比“安居乐业”这样恬淡自然的生活景象,更令人向往了。因为在现实生活中,激烈的竞争让很多人“乐业”不易;更让人们恼心的是,靠做“房奴”、或者倾其所有买来的房子,也因为土地使用权的70年大限,常常使他们心生不安。

　　前不久,上海市在出让土地时附加了一个“住房土地使用权到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”的注解,再一次引发人们对土地使用权70年大限的热议和争论。

　　山东网友说,现代社会,财产权是基本权利。拥有私人财产是公民能够安身立业的基础,如果土地使用权能够被轻易“收回”,附着于土地的一切财产就都风雨飘摇,其他权利也会难以保障。武汉网友说, 这个问题事关无数国民的切身利益,也关系到社会的人心稳定。

　　其实,有关住房“70年土地使用权”期满后的续期问题,早在2007年“物权法”颁布实施之前,就成为一个极具争议的问题。在各方博弈之后,“物权法”最终没有接受社会公众普遍期望的“无偿自动续期”的诉求,而是只给出了“自动续期”的模糊结论。

　　规则的模糊,导致了现实中老百姓一波又一波的焦虑。因为这中间有太多的“变数”:比如,自动续期是无偿的,还是有偿的,如果是有偿的话,老百姓是不是还要再缴纳一次土地使用权费用呢?这样一来,政府是不是有重复收取民众的土地使用权费用之嫌呢?再比如,土地使用权到期后,自动续期是有条件的,还是无条件的?比如说政府为了“公共利益”需要收回使用权,使房产所有人不能自动续期的话,那么公共利益的边界如何鉴定?政府在补偿附着于土地上面的房屋及其他附属物的标准是什么?

　　所有这些“模糊”的“主动权”,似乎都掌握在政府手里,而缺少了些民众维护自身合法权益的依据和手段。如果就此“模糊”下去的话,会不会在未来的“收回”过程中,出现新的官民冲突?这些问题,看来是很难回避的。

　　基于此,笔者以为,在一个法治社会,法律规则是“模糊”不得的。最好能够及早明确,给老百姓吃一个定心丸,再不要使民众总觉得自己头上时时都在悬着一把“达摩利斯”之剑,让他们焦虑不安。也只有这样，“安居”才能真正让百姓“心安”。

　　从这一问题所涉及的焦点看,说到底仍然是一个利益问题:一面是社会成员的个人利益;一面是政府所代表的公共利益。政府只有真正代表了公共利益,其所作所为才具有合法性和正义性,否则就可能演变成一个与民争利的特殊利益集团。很显然,协调好社会成员个人利益和公共利益的关系,防止政府与民争利,是解决好这一问题的核心。

　　按照这样的思路,笔者以为,解决这一问题的最佳出路,也许只能通过法律途径,而不是其他什么手段。其基本原则是,在宪法规定的保护私人财产权的基本框架下,协调“物权法”、“土地管理法”以及其他相关法律和法规的关系,使其能够统一,杜绝相互冲突,各说各话。其直接目标是:明确规定70年土地使用权到期后“无偿续期”和永久使用的原则;即使为了公共利益需要收回使用权,也必须按照当时的市场价格进行补偿。

　　为了维护公共利益,使政府保持足够的公共财政能力,解决社会的公共问题,依据我国的国情,可以普遍征收房地产税,作为地方政府稳定的财政来源,以此协调政府所代表的公共利益与社会成员的利益关系,促进社会的良性发展。因此,这一原则体现出的基本法理精神应该是:无偿自动续期,永久使用;有偿收回,市场调节;公共利益,科学界定。