北京全面禁止“商改住”项目

　　北京全面叫停“商改住”项目
　 今后，商业、办公类建筑将不得分户单独设卫生间。若开发商自行将商业、办公类建筑分成多个房间当作住房出售，将不能办理房产证。日前，北京市住建委、北京市发改委、北京市规划委、北京市商务委、北京市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（简称《通知》），严禁将商业建筑改为住房（简称“商改住”）对外销售。

　　商业、办公类建筑只能设公共卫生间

　　在设计方面，《通知》规定，商业、办公类建筑要严格按照规划要求，采用公共走廊、公共卫生间式设计，不得采用单元式或住房套型式设计。

　　《通知》要求规范商业、办公类建筑销售行为。开发商不得采取返本销售或售后包租等方式销售商业、办公类建筑。据了解，售后包租是不少商业、办公类建筑开发商惯用的销售手段，很多开发商用高额租金吸引投资者。

　　政策解读

　　可有效打击“商改住”行为

　　北京市房地产协会副秘书长陈志说，《通知》要求商业、办公类建筑不得像住宅楼一样分户设卫生间，这项措施非常有效。“试想一下，谁愿意买没有独立卫生间的住房？”陈志说。

　　他认为，“商改住”项目改变了土地的规划用途，会给购房者带来危害。陈志说，一般的商业、办公类建筑土地使用期只有40年或50年，水和电也按照商业用水、商业用电的价格收费。

　　去年，北京市住建委曾先后出台文件，禁止将酒店项目和非住房项目分割销售。陈志表示，《通知》其实是对房地产调控政策和禁止“商改住”政策的细化。今后，“商改住”建筑的生存空间越来越小，开发商再也不能以不限购为噱头吸引消费者了。

　　针对部分开发商售后包租的做法，北京市住建委相关负责人表示，商业项目今后只能直接购买或者统一经营。

　　禁止擅自分割商业、办公类建筑

　　《通知》规定，房屋测绘机构应按照相关机构核准的图纸对商业、办公类建筑进行测绘，禁止擅自对房屋进行分割测绘。主管部门要根据已备案的测绘结果为建筑办理预售许可或现售备案手续。

　　《通知》还规定，要严格登记管理。商业、办公类建筑要以界限固定、可独立使用、有唯一编号的房屋为基本单元。禁止以虚拟分割、划线分割的方式对房屋进行分割。

　　政策解读

　　擅自分割房屋无法办理房产证

　　按照《通知》的规定，测绘与办理预售许可手续是联系在一起的。首先，测绘的时候不能把原本面积较大的商业或办公类建筑分割成小单元。擅自分割房屋是拿不到预售许可证的。换句话说，在办理房产证时，要以商业和办公类建筑最初的面积、界限为依据。陈志说，商业和办公类建筑一般面积较大，开发商要想将其改成住房，必须对其进行分割。根据《通知》的规定，经过分割的住房是无法办理房产证的。自行分割的商业、办公类建筑不能办理房产证，这将有效打击“商改住”等违规行为。“如果老百姓知道连房产证都办不了，谁还敢买‘商改住’的房子？”陈志说。

　　北京市住建委相关负责人说，《通知》明确，房屋登记时界限要固定。也就是说，商铺之间必须有实体墙，不能随便划一个区域就作为商铺对外销售，否则无法办理房产证。