房价再涨给楼市调控带来压力

自9月底本轮楼市调控加码已历经两个月，但房价依然处于高位。

　　截至11月19日，北京11月份申请预售的项目均价接近每平方米2.5万元，环比9、10月大幅提高。

　　在通胀压力持续扩大的背景下，楼市调控正面临多种因素的挤压。

　　房价在通胀压力下上涨

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，9月29日后北京市取得商品房预售许可证的项目共计有45个。在今年内有过两次以上领取预售证记录的项目为17个，如果以9月底为分界线，调控政策加码后价格相比之前仍上涨的项目达到12个，占总量的70%，尚佳苑等部分项目的上涨幅度甚至超过了20%。

　　此外，豪宅依然热销。据搜房网数据监控中心统计显示，11月第三周（11月13日～11月19日），北京别墅市场成交金额和成交面积上升比例均超过25%。

　　“从整体上看，目前全国楼市的均价仍处高位，数据上未现松动。”国信证券分析师方焱表示。

　　而在此之前，广州市国土房管局11月15日发布数据显示，10月广州市10区一手住宅交易登记均价为每平方米1.5072万元，同比上升49.6%，环比上升29.8%。这样幅度的增长数据，对于10月严格实施限购令的广州而言实属意外。

　　“总体来看，此轮的调控效果仍低于预期。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，虽然限购、限贷等政策严厉程度史无前例，但目前来看效果并不明显。

　　中原地产表示，目前选择降价项目数量比较少的原因有三个方面。

　　首先，是受通货膨胀预期影响；其次，开发商资金压力不大，特别在热钱的刺激下，目前开发商投资依然处于高位；最后，房主惜售，虽然对市场前景并不看好，但是相比现金的实际负利率，大部分房主依然保持坚挺的房价。

　　供不应求让房企资金充足

　　至少在众多开发商看来，房价难以下跌的理由，是因为“供不应求”所致。

　　“房地产调控政策出台后，竣工面积和销售面积之比有所上升，但6月份上升至0.9后又开始下降，8月份微降至0.84，9月份大降至0.69，竣工面积小于销售面积的状况依然在持续。”一位业内人士表示。

　　此外，开发商依然“不差钱”。今年以来虽然中央多次动用信贷杠杆调控楼市，但专家指出，部分房地产商对信贷依赖程度不高，企业存款仍处于高位，自有资金占到15%；上市公司直接信贷占其资金来源的28%；当前售房仍处于高利润区，对利率并不敏感。

　　对于那些全国化，尤其是二三线城市占比较高的开发商来说，限购、限贷政策影响似乎也不大。

　　国泰君安分析师孙建平近期实地调研了部分三四线城市，他表示，这些城市目前销售情况还不错，比“十一”调控加码前略低或差不多，整体影响程度较小。

　　而据张大伟的测算，开发商目前财务状况仍然处于可控范围内，在没有任何现金流入的情况下，其持有的货币资金仍然可以维持3～5个月左右。

　　明年仍然负利率？

　　除供应及资金因素外，在住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹看来，房价难以出现下降，与通胀及负利率水平密切相关。

　　张大伟分析指出，10月的CPI高达4.4%，使得部分购房者为了避免货币贬值而购房，这类购房需求依然比较高，尤其是在高端物业中表现明显。

　　“只有当利率水平回正，房价才有可能出现数据上的调整。”秦虹曾如此公开表示。

　　业内人士认为，当前及未来一年，楼市调控都很难产生明显的作用。据其预测，CPI今年四季度为4.5%，2010年全年为3.3%；而2011年一季度CPI将会达到5.1%，全年达到4.7%。因此，大多数专家预计，明年全年仍将保持负利率水平，房价调控的压力仍然很大。

　　相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的新一轮调控政策可以说相比之前面临的市场难度更大，虽然已经执行了相对严厉的政策，但是效果依然不明显。2009年以来的楼市价格暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大，目前大多数还处在比较安全的经营状态，远未到达资金链断裂的危险边缘。

　　张大伟对此表示：“预期今年年底市场将进入淡季，市场调控的明显效果将后延至明年一季度出现，而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增加。”