土地与房屋脱节 地价降低难解高房价
　开发商坚持的地价带高房价之说，也并不完全正确。

　　根据统计发现，通州90%以上的楼盘楼面价均在5000元以下，与动辄2万元的房价相比，地价只占到三分之一甚至更少。

　　但地价低并不意味着房价低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，国内的土地市场与房屋市场基本上是脱节的。土地市场是政府和开发商在一个供需上，而房屋市场则是开发商与购房者在一个供需上。只要房屋需求量大，开发商供应少，房价就会高。反之，房价则降低。

　　地价已经在降

　　一方面购房者因为房价降幅不大不愿意买房，与开发商形成僵局；另一方面，开发企业因为资金压力不愿意拿地，与政府也形成僵局。前者取决于房价的降幅，而后者，取决于企业资金与地价走势。

　　根据北京及上海统计局数据显示，两地1~10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米，按照同期公布的1~10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和近7年。特别是北京，其商品房消耗时间更是达到了111个月，高于全国平均的水平。

　　据业内估算，2010年下半年以来，国内房企通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款期限在1~2年。保守估计，今年年底即将到期的高息借款可能超千亿元。

　　由此以来，企业拿地的积极性开始降低。目前即使是品牌房企也不愿意拿地，根据开发商拿地金额和销售金额的比例来看，截止到今年10月，十大房企的销售额已经达到了4560亿元，而用于拿地的资金仅为974亿元，比例仅为21%，而在经济危机的2008年，这一比例却维持在31%。

　　在房地产最火爆的2007年，土地市场则呈现疯狂的局面。2007年，十大房企的销售金额是1532亿元，而拿地却花去了1515亿元，比例达到了99%。

　　进入10月以来，全国多地出现住宅用地供应断顿、数块土地底价成交、热点城市地块无人问津的尴尬局面。多家开发企业公开表示，面对销售不畅，开发商开始紧缩过冬，品牌房企拿地积极性进一步萎靡。

　　11月14日，北京房山区长沟镇镇区改造一期B地块居住地块挂牌出让，当地企业以2.54亿元底价获得，折合楼面价3500.5元/平方米。以至于北京市国土部门有关人士表示：“土地跌至两年前的水平。”

　　实际上，两个多月前通州已经出现了土地底价成交的情况。8月31日，位于通州区永顺镇的 “珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目（配建公共租赁住房）”，在拍卖开始的3分钟内，现场竟无人报价，最终拍卖师宣布以网上的最高报价4.06亿元成交。

　　截至10月15日，北京市共成交土地190宗、1602公顷，土地出让金达到831亿元。政府土地收益为372亿元，为去年同期的73%。其中近1/6的交易额是由CBD核心区的8宗优质地块所“贡献”，住宅用地成交额不足200亿元，成交额和占比均大大低于去年同期。

　　土地市场的冷淡已经让地方政府着急。日前，北京市取消了出让土地配建保障房的硬性规定。中国土地学会副会长陈国强认为：“这是一个信号，地方政府已根据市场情况改变政策。”

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