地方政府抉择 松调控或松地价
　临近年底，越来越多开发商庆幸，地方政府的地价终于开始松动了。房价下跌之后，地价拐点姗姗来迟。

　　“地方政府很穷，压力很大。一部分开发商的资金链也确实很紧，那就看谁先挺不住了。我们接触的区域，地价从11月上半月开始有了明显松动，地方政府松口了。”某知名商业地产上市公司执行总裁告诉记者。另有某香港地产上市公司董事长分析，地价松动已是事实，地方政府融资平台有庞大的债务压力，保障房开工后又面临更为庞大的资金需求，它们已经熬不住了，好谈了很多。

　　为什么是现在？业内专家普遍认为，临近年底，地方融资平台偿债压力巨大，这是客观原因；而近期高层频频表态严厉调控将持续，一些地方政府期待明年调控松动的愿望落空，调控松动行不通，依然扮演地方财政重要角色的土地收入，只能选择下调地价。

　　地价拐点

　　12月份，原本是各地地方政府年底土地出让最后冲刺的机会，但很多城市土地市场令人失望。

　　上海12月开局不利。上海市规土局最新公告，终止黄浦江沿岸E18（7-7）核心地块的出让，原因是该地块在申请竞购截止时间（11月30日下午4时）之前仍无人提出申请。

　　这只是该黄金地块流拍较为“体面”的一种处理方式而已。同策咨询与研究发展中心姚伯均分析，按照上海土地交易市场的操作规范，从理论上讲已经流标。

　　“宏观经济的不确定、楼市政策不放松以及土地的先天缺陷，让开发商对于这块土地提不起兴趣来。”姚伯均分析，像7号地块这样的优质土地，只有在房地产市场繁荣的时候，才具有较高的开发价值，否则拿下这块地对于资金链本不宽裕的开发商是又一次考验。

　　上海搜房网统计显示，今年前11个月上海共有24幅土地出让终止，其中仅11月就有12幅，土地出让面积共计53万平方米，起始总价共46.91亿元。而在11月成交的25幅土地中，有17幅为底价或近底价成交，除由同福易家丽竞得的金山卫镇金卫城河以西，板桥路以北地块出现37.15%的溢价率外，其余7幅地块溢价率均不足10%。

　　汉宇地产市场研究部的监测显示，10、11月份上海中止出让的地块达到15幅，其中11幅为住宅。这些地块共同特点是：分布于上海外郊环间，供大于求；部分地块挂牌价较高，如位于外高桥新市镇的三幅商业地块，平均挂牌楼板价为10000元/平米，而该地区历史住宅用地成交均价也仅为9200元/平米。

　　地市变局在更大范围内蔓延。中房信最新监测统计显示，二线城市年底集中推地，出让底价已明显松动。

　　11月1日到28日，CRIC所监测的35个重点城市中，土地流拍幅数达到115幅，较10月份所监测到的22幅流拍土地，增加4倍多；11月的土地流拍总建筑面积达1550万平方米，环比增加195%。近两月以来土地流拍情况日益加剧。

　　中房信分析师李莹告诉记者，流拍地块中有七成属于二线城市，单个城市来看广州流拍最严重。截至目前，广州共流拍32幅地块，流拍面积达332万平方米，相当于11月所监测到流拍土地总量的21%，流拍土地出让金达185亿，占总流拍土地出让底价的42%。

　　除了地块自身及外部市场环境等因素，开发商的越趋理性拿地心态，也是导致近期土地市场低迷的主要原因。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，今年以来商业银行贷款稍紧，楼市成交低迷，开发商因资金周转效率显着降低，手握现金无疑是为安全“过冬”而采取的必要手段
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