房价调控或再持续三年
尽管房价下降大趋势早已形成，但市场依然心存侥幸，而温家宝总理在记者会上的答问，让人们对房价调控空间再度展开联想。

　　温家宝总理说，合理房价要与居民收入挂钩，与开发商合理利润率挂钩。

　　影响房价因素很多，表面看是供求关系决定价格，但住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。实际上，决定需求的因素包括可支配收入、消费偏好（租房还是买房）、价格预期、贷款利率、税收等，决定供给的因素包括土地供应量、成本、资金、价格预期、存货等。一般而言，影响房价的主要因素当是收入、预期和资金供给。当然，土地供给处于垄断局面，政府成为决定住房成本的重要力量。不过，虽然地方政府受制于土地财政，但影响地价的因素仍是中央政府货币政策。如果货币存量固定，那么地方政府要想拍得土地收入，只能降价促销，因为市场中货币一定，你要拍高价，别的地块就要降价，而为了优先获得土地收入，地方政府就会争先降价拍卖，卖的早，才可能卖的好。

　　而可支配收入与价格预期，实际取决于货币增长速度。

　　简而化之，真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成，二者之和乘以货币乘数，即构成广义货币供给。目前看，这三个因素都发生了重要变化。银行信贷增速受到控制，外汇占款年末出现负增长，存款准备金比率居高不下，降低了货币乘数。去年末，外汇占款曾连续三月负增长，这意味着人民币升值周期基本结束。随着中国对外投资规模增长和进口扩张，国际储备将逐渐回落，而实体经济增长，也在吸收过剩流动性，因而，以人民币计价的资产价格需要重估。

　　目前学界和开发商都对限购进行抨击，认为一旦放开限购，将会导致房价出现报复性反弹。我以为，这只是看到表面现象。限购，与其说限制了价格暴涨，不如说也抑制了房价暴跌。由于货币存量增速降低，价格上涨预期消失，再加上住房存货消化需要假以时日，此时放弃限购，合理结果是，房价先出现短期报复性上涨，然后放量下跌，房地产市场崩盘。

　　如何测算合理房价呢？国际规律是，5-8年家庭收入可以买一套房的房价，即为合理房价。

　　按照政府既定思路，让房价回归合理价位路径有二，一是房价下跌，二是收入增长，目前政府期望采取双头并进策略达到目标。房价与居民收入相匹配的目标是动态变化的，而非以目前静态收入计算。中国普通商品房标准70—90平米面积，如果我们以较低标准，即8年家庭收入买一套70平米商品房来测算合理房价，那么京沪两地房价回归目标就可以得出大体估值。

　　以2011年京沪人均可支配收入做基数，考虑到通胀预期、经济增速、收入分配改革及近几年收入增长情况，将名义增长率假定为10%，增长期为三年（与政治周期有关，本届政府政策不变，下届政府延续一年），推算北京和上海两地住房合理价格。

　　北京，2011年城镇居民人均可支配收入32903元，三口之家收入98709元。如果增长三年，则2014年家庭可支配收入131382元。以此为基数计算8年家庭总收入1051053元，若以70平米面积计算，合理房价应是15015元，若调控期再延长一年，合理房价16517元。

　　再来看上海，2011年上海城镇人均可支配收入36230元，家庭收入108690元，增长三年，2014年家庭收入144666元，8年家庭总收入1157331元。同样以70平米计算，合理房价16533元，调控期再延长一年，合理房价18187元。

　　这样一个测算结果，考虑到了居民收入增长和房价下跌双重效应，由此，对房地产调控判断是这样的，要让房价合理回归，且减少房价波动幅度，调控时间至少延续三年以上，北京合理房价不低于15000元，上海合理房价不低于16000元。

　　这些计算都是假说，属于数字游戏，但给我们启示是，收入增长快，调控时间长，房价回归合理价位的下降幅度就小。因此，延长调控时间，或是政府最优选择。

　　由于调控政策扭曲了市场，各方如何博弈及调控结果仍待观察。当然，房价也存在“超调”可能。在去投资化过程中，市场会形成货币增速稳定、厂商消化存货的共识，投资客或面临“囚徒困境”，再加上房产税预期，房价不排除快速下跌可能性。不过这种情形不符政府愿望，所以政府无法放弃限购政策，以便房价慢慢回归。

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