76家房地产公司埋下5万亿存货定时炸弹
房地产行业是我所看过的盈利模式最粗犷的行业。这个行业有两个核心要素：钱和土地。核心模式在于：以足够低的成本找到足够多的钱，然后以足够便宜的价格买地，再以足够快的速度建房，最后以足够贵的价格把房子卖出去。

　　这句看似拗口的话，其实切中的正是房地产行业的要害：什么时候该多持有钱，什么时候该多持有地。

　　“最严调控”持续了两年，但从近两年财务数据看，对房地产公司影响似乎不大。截至4月13日，A股已有76家房地产公司发布了年报，其中46家公司净利润保持正向增长。

　　统计显示，这76家房地产公司，存货总额达到9228亿元，比2010年高出39.1%。存货总额是2009年的2倍以上。而全行业的库存市值或已超过5万亿元。这意味着，2012年房地产公司面临着巨大的“去库存化”压力。

　　这只是问题的表象。我注意到，2011年，这76家公司中，62家公司并未计提甚至冲回存货跌价准备。万科、保利地产、招商地产均未对其存货进行计提存货跌价准备。

　　一个典型的房地产开发公司存货项目主要包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品三大块。

　　具体分析存货结构可发现，房地产公司存货主要压在未开发或者半积压“土地”上。以万科存货结构为例，其在建房子占比66.34%、拟开发（土地状态）占比30.23%，而已完工建房占比只有3.48%。

　　再对比一组数据。2008年，这76家地产公司存货总额3399亿元，而计提减值准备31.6亿元，存货减值准备比例0.92%。2011年，这76家地产公司存货总额9228亿，增长1.7倍，而存货减值准备却只提了12.8亿，存货减值准备比例不到0.14%。

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