全球房地产基金更重“现金流”收益
记者注意到，最近，以REITs为代表的全球房地产证券，以其高派息率以及投资标的的稳定现金流回报，受到投资者追捧。彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值达到7800亿美元，其中REITs占比超过60%，成为海外商业地产最大规模投资工具。

　　据悉，正在发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。记者了解到，与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的“固定租金+房产增值”双盈利模式。而稳定的租金收入以及高分红所带来的不动产投资现金流收益，正是REITs近几年在市场快速扩展的根本原因。

　　彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。

　　市场分析人士指出，一直以来，国内资本市场、尤其不动产投资缺少以现金流为侧重点的投资产品，且在国内房地产行业尚不具备成熟投资机制的背景下，投资者主要依赖传统买卖方式以博取不动产价差，投资风险较高。与之相对的是，在海外成熟资本市场，以商业地产和收益型不动产为投资对象的REITs产品，在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身增值收益，租金水平随着通胀水平也会定期调整，其至少90%的租金收益也会以分红形式回报给投资者，以保证商业地产投资长期稳定的“现金流”收入。

　　以REITs市场最为发达的美国为例，根据美国房地产信托协会（NAREIT）统计，截至2011年7月底，2000年以来，零售消费类商业房产平均租金收益率维持在10%以上，最低的工业房产2000年以来年均收益率也维持在6%以上；随着海外不动产投资回温，租金收益率也将进一步攀升。

　　作为主投全球REITs的基金产品，嘉实全球房地产基金在产品设计上约定，在符合基金分红条件的前提下，每季度至少进行一次收益分配，投资者除默认现金分红外，也可以选择红利再投资形式获取REITs投资长期复利收益。

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