我国楼市后期去库存化形势严峻
今年二季度新建别墅的新增高供应并未能带动高成交，并致使存量出现大幅增加。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年2季度期间，全市新建别墅供应面积为77.41万平方米，环比增加99.6%、同比增加19.8%；成交面积为30.55万平方米，环比增加28.8%、同比减少17.6%。供应高峰期来临下，新建别墅成交未有明显起色，并致使2季度期间出现46.86万平方米的新增存量，接近去年全年新增存量水平的4.7倍。

　　部分板块成存货集中营

　　就二季度新建别墅供应区域来看，嘉定南翔、松江新城、松江泗泾、奉贤柘林、闵行马桥、青浦徐泾为较集中区域，单个板块供应面积在4.07-6.76万平方米之间，合计供应面积为32.36万平方米，在全市同期供应面积中占比达41.8%，将存在比其它板块更大的销售压力。

　　新建别墅销售压力进一步加大之下，开发商或开始有意“减供应、促平衡”。数据显示，7、8月期间，别墅供应量屡创新低，7月全月及8月1-16日期间的供应面积仅分别为8.76万平方米和3.53万平方米，仅为去年月均供应水平的57.4%和23.1%。

　　大体量项目降价明显

　　二季度同期全市获批上市的61个新建别墅项目批次中，有11个项目批次推盘面积超过2万平方米，其中又有3个项目批次推盘面积在3万平方米以上。这3个项目分别为安亭高尔夫别墅、中大九里德苑二期、碧海金沙嘉苑二期。其中前两个项目截止8月16日，成交房源均价分别在2.40-3.22万元/平方米和2.53-3.06万元/平方米，分别比对应预售价格大幅下调43%和15%；但对销售助益仍然有限，两个项目累积去化率均未超过8%。

　　21世纪不动产上海区域分析师认为，就今年1、2季度期间新建别墅成交面积同比负增长态势判断，下半年新建别墅销售面积可能在80万平方米左右；而1、2季度期间新增库存面积就达到62万平方米，为新入市项目所留余地已不多。今年各项政策继续收紧下，别墅购买力仍将受到明显限制，即使供应增加、降价并举，调动市场需求难度也仍然较大。