融资风险转移

　　资料显示，上半年房地产信托发行规模为1670.1亿元，收益率9.81%。7月房地产信托收益率已升至10.38%，截至上周，此类信托平均收益率已达11.14%。

　　岳婷认为，收益率不断上升表明房地产的信托融资渠道受阻，“一些资质不好的房企，即使收益率高，监管部门也不会给他们通过，主要是控制风险。”

　　但是，关联方收购转移房地产行业风险的苗头已出现。

　　9月28日，中航地产（000043.SZ）发布公告，以2.67亿元受让中航信托持有的岳阳建桥投资置业有限公司（下称建桥置业）75%股权。

　　今年1-7月，建桥置业营业利润-590万元，净利润-596.62万元，截至评估基准日7月31日，建桥置业净资产账面值为1.67亿元。

　　该企业核心资产为岳阳经济开发区珍珠山路以西2-5号地国有土地使用权，项目正处于设计及前期施工阶段。

　　上海一位基金经理坦言，中航信托的实际控制人中航工业集团，是中航地产实际控制人中航技术国际控股的大股东，“其实，以建桥置业的资质想去信托公司融资很难，明显是控股股东让中航地产接收，再融资开发手上的项目，这等于是将风险转嫁给上市公司股东。”

　　此外，房地产信托融资模式也由“质押融资型”向“基金型”转变，风险随之放大。

　　平安信托8月推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，就是“以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上”，这是以股权的名义变相融资，但其“浮动收益”暗藏风险不可忽视。

　　岳婷告诉记者，房地产信托“基金化”是趋势，投资者原来只是资金提供方，享受固定收益，现在则能享受项目开发的收益，“但房地产业处于调控期，银行信贷规模、利率和房地产政策变化幅度较大。不过，这种模式更能刺激信托公司主动管理产品及风险控制。”

　　在上述基金经理眼中，房地产信托融资的创新，无非是“以提高收益率的噱头转移风险”，但风险不可控，“回报率取决于项目的销售价格和销售速度，如果调控继续从紧，房地产业可能出现偿付问题，到时谁来偿付投资者的本金？”
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