推高房价的主因在趋弱

　　回顾房地产市场的发展历程可以看到，1998年房改政策推出后是我国集中爆发改善住房需求和购置新房的时间段。目前“房改房”受益者的改善住房欲望已基本满足，余下的还有两个群体：一部分错过改善住房比较适宜的时间段，现在对高房价望而却步，暂时不想改善了；另一部分是对原有住房的地理位置和结构感觉还行，希望等“旧城改造”时原拆原迁。因此、像1998年房改政策后10年集中爆发改善需求已大为减少。

　　其次，2006年7月之前境外机构与人员在我国购买和炒买炒卖房地产的现象引起了中央重视，后由中央6部委联合发文明令禁止。这一政策在2007年得以全面执行，随后境外人员参与炒买炒卖房地产的现象大为减少。目前，可能受人民币升值影响仍有“热钱”以不同方式流入房地产市场，但这与前10年相比就微乎其微了。

　　第三，我国多子女时代出生的子女在2008年之前是结婚比较集中时段，他们的刚性购房需求较大且比较集中，这些结婚对住房需求到目前已基本释放完毕，在之后基本是独生子女了，他们的刚性需求与之前相比大为降低（若干年后住房对他们来说不是紧缺而是过剩）。

　　最后，投资投机房地产的渠道分别受国家金融信贷和税收以及“限购”等政策调控的限制，参与炒买炒卖房地产的投机客大为减少，一些至今手中握有用于投资或投机的商品房会因商品房市场调控而降价出手。

　　此外，很多人认为，我国正在推进的城镇化进程会极大催生住房刚性需求，房价只涨不跌。但城镇化新增人员的组成中，一类是郊区农民随着土地和原有民宅被征用，自然转为城镇户口，他们的住房也按拆迁办法按同比例或略高得以补偿，不会催生高房价。另一类是农村外出打工和读书考取大中专院校毕业后留在城市工作的原农村户口人员，他们的收入无法支撑高房价。因此，城镇化的推进会对住房有很大需求，但不是商品房，而是经济适用房

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