广州发展商若改规划 须全体业主书面同意
《广州市城乡规划程序规定》(以下简称《规定》)将于下月1日起施行。根据规定，发展商如须更改小区修建性详细规划或建设工程设计方案，须取得该房地产项目全部已预(销)售单元买受人和建设项目抵押人的书面同意。规定还明确，除“因建设市政基础设施工程及其建设期间必须搭建、配置的辅助性、临时性设施需要，城乡防灾减灾应急需要，或者政府有其他规定允许建设的”三种情形外，其他临时建筑在两年使用期限到了之后一律不能延期。

　　焦点1

　　购房“货不对板”有望杜绝

　　买房之初发展商承诺的绿地、游泳池变成了商铺，学校变成了网球场……市民在买房过程中常常遇到“货不对板”的问题。

　　对此，《规定》明确，房地产项目预(销)售时，应当将经审定的修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图之公示图作为商品房预(销)售合同的附件。申请修改修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图的，建设单位应当先暂停预(销)售，并取得该房地产项目全部已预(销)售单元买受人和建设项目抵押人(注：如银行)的书面同意。广州市规划局副局长叶浩军表示，该条款正是为了保证购房者的知情权，防止购房中出现“货不对板”情况的发生。

　　焦点2

　　调整配套公建位置或可“先斩后奏”

　　为了简化程序，《规定》明确，建设单位在领取建设工程规划许可证后、建设过程中申请符合两种情形的局部建筑设计修改的，不需要申请修改建设工程规划许可证，可以在工程完工后直接申请规划验收：

　　一是不改变建筑工程使用性质、建筑外立面风格、建筑物出入口，不增加建筑面积、建筑总高度；二是调整配套公建项目设置位置，但不减少配套公建项目面积，且符合规划要求并取得相应配套公建主管部门或者接收单位同意调整位置的意见。

　　这是否意味着开发商可以不申请建设工程规划许可证就直接改变建筑工程使用性质、建筑物出入口或调整配套公建项目设置？《规定》中明确，这两种可不申请修改建设工程规划许可证的情况并不包括房地产项目建设。根据《规定》，房地产项目如须对公建项目位置、面积等作修改，仍须申请，并先暂停预(销)售，取得全部已预(销)售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意。

　　焦点3

　　不按规划建配套开发商将被曝光

　　买房后发现开发商没按要求建设规划中的公建配套，开发商擅自将未经规划验收合格的房子卖给业主导致拿不到房产证……根据以前的法规，这些情况出现后，规划部门将暂停该开发商剩余项目的规划审批，或对已实施的项目提出限制性的条件。

　　除此之外，新《规定》首次明确将通过政务公开网站等向社会公布有关事实。市规划局法规处处长詹树柏表示这是借社会监督威慑开发商的一种尝试，未按规划要求实施公建配套项目建设或擅自将未经规划验收合格的建设工程投入使用的，规划部门除了给予严厉处罚外，还将向社会公布开发商的不良行为。

　　焦点4

　　普通临建两年期满后不能延期

　　关于临时建筑的建设目的，新《规定》有新限定。今后出现的临时建筑，必须基于“因建设市政基础设施工程及其建设期间必须搭建、配置的辅助性、临时性设施需要，城乡防灾减灾应急需要，或者政府有其他规定允许建设的”三种特殊情形。

　　而临时建筑的使用期限不得超过两年，需要延期的需在使用期届满30日前向原审批的规划部门提出申请，申请延期的次数不得超过两次，每次延期不得超过两年。而且历史上批准过的不属于上述三种情形的，一律不予延期。

　　这意味着，如果排除延期情形，广州现有的临时建筑将在两年之后基本“灭绝”。叶浩军表示，临时建筑的存在对城市景观、社会管理等都造成了各种衍生负面作用，此次新的规定大大地缩小了临建的建设范围，将进一步提升城市品位和竞争力。
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