房地产信托兑付进入单季900亿元时代
申银万国最近一篇报告显示，2010年以后发行的房地产信托经过两年的运作期(行业平均期限)后，将从今年开始陆续进入兑付阶段。开发商即将面对的现实是：“有钱，得交；没钱，也得交。”

　　根据申银万国的报告，2012年和2013年信托产品本金分别到期1609亿元和1866亿元，本息合计分别到期2037亿元和2209亿元。2012年第一季度到期的房地产集合信托419亿元，将是这两年合计8个季度中最少的。如果加上每年1000亿元左右的单一类房地产信托，2012年和2013年信托产品本金分别到期2433亿元和2747亿元，本息合计分别到期3062亿和3226亿元。其中，除2013年第二季度和2013年第四季度外，2012年和2013年各季度到期规模将维持在800亿元左右。

　　另外，如果再考虑开发商将面临更多的利息支出，那么经过测算，2012年和2013年本金分别到期2433亿元和2747亿元，本息合计分别到期3440亿元和3513亿。除2013年第二季度和2013年第四季度外，2012年和2013年各季度到期规模维持在900亿元左右。

　　不过，申银万国表示，信托产品的“命门”是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地产信托面临的最大风险不是房价下跌，而是销量下降会影响资金流动性，进而影响准时兑付。随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大，但总体风险可控。

　　另外，中融信托、平安信托和中信信托是信托行业中的3家具有代表性的公司，分别代表了3种不同的风格。这3家公司在今明两年都有较大规模的房地产信托项目到期，不过到期节奏各有不同。

　　申银万国报告显示，中融信托2012年和2013年到期房地产信托规模基本相同，分别是118亿元和130亿元。平安信托地产项目到期主要集中在2012年，为92亿元，2013年仅到期43亿元。中信信托地产项目到期集中在2013年，为124亿元，2012年仅期40亿元。

　　申银万国表示，从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。只是体现为在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。

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