严控囤地重在打破利益格局
《闲置土地处置办法》能否真正发挥作用，除了使用行政手段进行监督执法外，更重要的则是打破政商相连的利益格局。

　　开发商大规模囤地近年来经常被指是导致房价只升不降的重要原因。早在1999年，国土资源部第5号令就出台了《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）。然而此令颁布10多年来，真正执行甚至处置的地块并不多。

　　导致老《办法》长期以来形同虚设的原因很多，其背后主要是因为它与政府利益、土地财政息息相关。其中，对于土地闲置原因认定的规定不明确是无须追究地方政府责任的主因。老《办法》规定的闲置原因有两种，即地方政府原因和企业原因，政府原因则不予追究。

　　长期以来，政府与开发商是“游戏”的合作者，因此，很多闲置土地其实都存在政府原因。国土资源部数据显示，截至2011年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。尽管如此，基于以上数据计算的开发商囤地导致的闲置土地仍多达6.78亿亩。

　　今年7月1日，已向社会征集意见长达半年之久的《闲置土地处置办法》终于面世。新老《办法》对于闲置土地的起点界定存在差异。“旧版”闲置土地是建设用地批准书颁发之日起满一年，而新版则为约定动工开发日期满一年。对于大型土地或联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或普通土地也有很大差别，以合同约定开工日期为起始点，更加合理。此外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置的土地。

　　新《办法》在违规处理上比起老《办法》也更胜一筹。新《办法》对国土部门及其工作人员在闲置土地调查、认定和处置工作中的行为和权力进行了约束，以遏制地方国土部门在处置闲置土地时不作为或乱作为。

　　囤地问题一直难以解决的另一原因就是违规处理执行力的问题。国土部门敢于冒险游走在违规边缘，源于开发商与地方政府在土地出让问题上有千丝万缕的利益关系。地方政府的土地出让主要采取定金方式，即土地出让时前期开发商缴纳一定比例定金作为土地出让金的首期，不需要全部付清即可开始进行开发。由于这些土地款只是缴纳了定金，地方政府必须等到开发商将楼盘全部销售后才能够拿到完整的土地出让金，因此，地方政府并没有在这些已出让但闲置的土地上获得资金。去年由于政策调控较严，开发商资金链普遍偏紧，很多地方政府出让的土地都没有开发。而这种大规模闲置很大程度上对地方财政收入造成影响，地方政府进一步出售土地变得困难。由此可见，地方政府与开发商的利益关系，不仅体现在土地出让环节，而且已经延伸到销售环节。

　　其实，新规能否真正发挥作用，除了使用行政手段进行监督执法外，更重要的是打破政商相连的利益格局。打破这种格局不是要政府和开发商改变分配模式，而是需要开发商算一笔经济账，让他们明白，采取何种手段开发土地对自身和社会最有价值。

　　对由于资金链紧张而暂时停工的开发商来说，在无法进行新一轮贷款融资的形势下，只有将存量住宅出售，套现后才有可能进行下一步的投资计划。这就意味着闲置土地依然无法开工。而新《办法》对于超过一年的闲置土地将征收20%的闲置费，如果征收力度得当，开发商将面临和信托甚至房地产私募基金的融资成本一样高的土地闲置成本，再算上囤地期间人力物力的机会成本，囤地还不如卖地。

　　而对那些早前盼望把地晾贵了再开工的开发商，此时的市场格局下继续捂盘，而无视行业转型形势下快速开发给企业带来的更高利益，恐怕只能徒增风险。因为从宏观角度，中央对调控的决心毋庸置疑，如去年年中市场形势急转直下前，很多开发商对形势走向一直抱乐观态度，然而经历了几个月的挣扎后，形势仍不见好转，甚至一度出现土地价格下跌或流拍现象。这说明土地不是只涨不跌，只是时机未到。
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