别墅建设缘何屡禁不止
　此后，国家一系列政令均要求停止别墅用地供应。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），要求继续停止审批高档别墅类房地产用地。2006年，国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发〔2006〕17号）提出，坚决执行国务院提出的停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。从通知发出之日起，一律停止向别墅项目供地和为别墅项目办理用地手续，并进行全面清理。别墅类房地产开发项目被列入国土资源部、国家发展和改革委员会发布的《禁止用地项目目录》。2008年，国务院发出《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），要求继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

　　遗憾的是，数量如此之多、级别如此之高的禁令却挡不住全国各地建造别墅的热情。从东部沿海经济发达地区到中西部经济欠发达地区，甚至在民政部认定的经济贫困地区，别墅项目仍然不断涌现，刺激着我们的神经。从法律角度分析，取得别墅用地的方式有两种：一为合法取得，即通过合法审批和招拍挂取得规划许可和土地使用权。二为非法占地，即没有办理合法的土地使用手续，非法占用农村耕地或宅基地建造别墅。

　　别墅屡禁不止的原因何在？首先，利益驱动是主要原因。众所周知，地方政府的主要财政收入来自房地产商，包括土地出让金和房地产税，即所谓的“土地财政”。没有房地产行业的支撑，地方的生产总值增长就无法保证，官员的政绩就无从谈起。向别墅供地意味着地方政府可以获得高额的财政收入。在非法占地建造别墅的情况下，村集体或村干部往往能够获得一笔可观的收入。当然，最受益的肯定是房地产开发企业。别墅作为高档住宅，其单价往往比普通住宅高出很多。在既定的容积率下，别墅的利润空间远远大于普通住宅。在各大城市中，一栋别墅的价格动辄几千万元，上亿元的别墅也不罕见。如此巨大的利益诱惑导致地方政府和开发商敢于与中央禁令对抗。

　　其次，过于旺盛的市场需求也是导致别墅热的直接因素。中国人向来讲究安居乐业，置业往往是发财后的第一选择。能买房就不租房，有了第一套房就想买第二套房。别墅作为奢华生活的标志，自然成为高收入人群的追求目标。近年来，虽然别墅价格不断攀升，但仍供不应求。

　　再其次，执法不严，违法成本过低。北京多维龙业装饰虽然中央三令五申，但各地仍在向别墅供地。地方政府为了自己的利益明目张胆或变相提供别墅用地，甚至为开发商出谋划策，帮助其逃避禁令。对于个别地方、个别部门的违法行为，行政监察部门并没有严格执法，没有追究其法律责任。对于违规的别墅项目，有些政府部门往往让开发商交纳一笔罚款后就为其办理合法手续，使原本违法的别墅合法化。违法成本如此低，难怪开发商会以身试法。

　　最后，禁令本身存在一定的不足。虽然中央多次禁止建设别墅，但对何为别墅并未作出认定。某地方国土资源部门的中层领导曾作出如下解释：别墅是指独门、独户、独院，2层～3层，占地面积相当大，容积率非常低的住宅。为了绕开这一规定，一些开发商就以连体、叠拼、双拼等建筑形式建设类似于别墅的住宅，甚至将并不相连的别墅通过天桥连接起来，从而获得合法的许可证书。

　　中国是土地资源匮乏的国家，北京多维龙业装饰有必要实行最严格的土地管理制度，节约、集约用地。别墅作为土地利用率非常低的住宅，对其加以禁止确实有必要。如何让新的别墅项目不再出现，根本的途径在于严格执法。中央的禁令早已颁布，各地发改委、规划部门、土地管理部门应当严格按照禁令的要求依法行政，不得批准别墅项目用地。对于开发商非法占用耕地、宅基地建造别墅的行为，土地管理部门应当严厉查处，采取措施使其恢复原状，不得让此类别墅合法化。行政监察机关应当严肃查处行政机关的责任人，解决有法不依、执法不严、违法不究的问题。当然，严格执法的前提是禁令本身具有可执行性。应当明确界定别墅的标准，或者以容积率等更为客观的标准确定禁止建设的房地产项目。另外，开发商和消费者也应当具备高度的社会责任感，认识到爱护、珍惜土地资源是所有中国人的共同义务。

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