企业参与保障性住房建设面临三大问题
　我国保障性住房建设已经步入了最大规模的发展期，这对于企业而言一方面是一个重大的市场机遇，具有很强的吸引力，另一方面，因为保障性住房的特殊性，企业在建设和投资过程中面临着诸多亟须解决的问题和难题。中国建筑股份有限公司副总裁、中建地产有限公司董事长李百安7月就此问题发表了自己的看法。

　　融资是保障性住房投资开发中的重要一环，近年来我国保障性住房体系建设步子越迈越大，实现了从经济适用房为主体到廉租房和公租房为主体的过渡。随着大批保障性住房开工建设，融资模式单一，融资渠道狭窄的问题凸现出来。当前除了政府扶持和企业自有资金筹集之外，相当比例的资金要依*银行贷款，但由于保障性住房项目多为保本微利，银行对借贷企业是否能还款心存疑虑。因此，资金来源成了企业参与保障性住房建设的最大问题。针对此种情况，李百安认为政府、银行和企业三方都要采取更积极的举措。银行应给予企业更多支持，地方配套资金也要及时足额到位。地方政府可以通过拿出或者追加优质资产的方式汇集银行资金联合企业开发，做到专户管理，单独核算。另外，在政策扶持下借助资本市场，引入保险、债券、商贷，信托资金加盟，通过充实资金来源使保障性住房形成以政府、银行、资本市场和企业融资相互配合的多元化融资渠道，以此解决资金来源问题。

　　目前保障性住房包括经济适用房、限价房、棚户区改造、公租房和廉租房等多种模式，其内涵不尽相同。从产权角度来看，经济适用房、限价房等保障性住房产权归属比较明晰，建成后可以售卖，投资者收益基本可以确定，对投资者吸引力比较大。但是公租房和廉租房在多数地区规定只租不售，在房屋产权不完全和不清晰的背景下仅仅依*租赁收入回款的话时间会很长，这对企业来说压力很大。对公租房的投资如果政府回购条款、租期约定、租金的水平和调整机制不明确，企业的投资风险会很大，必然很难作出投资决策。房屋的产权以及企业的退出机制问题无疑是企业参与保障性住房建设面临的又一大难题。李百安认为政府有必要采取一些措施以调动企业的保障性住房投资建设积极性。这些措施包括研究出台相关政策，明确各方责任，产权划分到位，打消企业疑虑，构建一个明确的市场化的退出机制和制度保障。

　　众所周知，由于售价或租金比较低，保障性住房的投资回报率也比较低，销售型保障性住房利润率一般不超过5%，出租型保障性住房由于受到租金管制制约，租金回报可想而知。原材料和其他建筑成本连年上涨，政府和企业对成本上涨的风险却没有一个保障或消化机制，这些因素导致企业投资风险进一步加剧。此外，保障性住房项目依然照章纳税，税收的减免措施并没有制度化、清晰化、常态化，因此一些企业对参与保障性住房的投资建设信心不足，积极性不是很高。盈利模式不足无疑也是企业大规模参与保障性住房建设的阻碍。李百安建议政府从以下几个方面给予支持：“在土地收益方面，适当让利或者给予一定的商业配套指标，以供商业开发，减少企业参与保障性住房投资建设的投资成本和收益压力；在税收方面，适当减少营业税和其他税收的征收或者给予部分税收的返还；在商业模式方面，采取成本加酬金的代建模式，这样至少有政府帮助企业消化一部分成本风险，确保企业合理的利润空间，能进一步调动企业参与保障性住房投资建设的积极性。”
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