广州二手楼市出租回报率持续下降
前两年回报率高于定存利率

　　与一些二手物业成交价急跌所对应的，是尽管广州租金涨了不少，但住宅出租回报率却持续下降，中大户型的年回报率甚至在近期跌破了3%。较低的租金回报率使投资二手房的吸引力大大降低。

　　据悉，今年前八个月，广州总体二手住宅平均租金为35.2元/平方米/月，同比上升11.5%，但租金涨幅仍远低于二手楼价同比26.6%的涨幅，住宅出租回报率也继续呈现下降态势。满堂红研究部数据显示，今年所有面积区间的回报率比2010年同期有所降低，数值变化在0.1-0.6个百分点之间。而面积在90平方米以上的物业出租回报率均低于3%，144平方米以上的非普通住宅出租回报率更低至2.5%。

　　据悉，2009年1-10月，广州二手住宅出租回报率为4.8%，而去年1-10月，广州的二手住宅出租回报率为4.2%。虽然均处于低位，但还是高于同期银行定存利率水平。如今90平方米以上的物业出租回报率不到3%，则远远低于目前银行一年期3.5%的存款利率。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，中大户型物业出租回报率快速下跌，既是供应过剩的结果，同时也是“买房收贵租”的一个反证。房屋的出租收益跟不上通胀或银行定期存款利息，只会促使小业主缩短持有时间，加快物业在买卖市场上的流通。

　　关注 二次置业者比例有所上升

　　广州市新版限购细则实施已逾半年，首次置业者成为市场交投的绝对主力。中介公司数据显示，今年前八个月，通过该公司成交的购房者中，首次购房买家的比例为84.9%。尽管如此，但由于首次购房买家在未来两年内换房的几率比较低，买家被市场消化后所形成的“空缺”不可能在短期内由新生的买家完全补充，整个首购群体内的有效买家必然呈现“缓慢减少”态势，这一现象在最近两个月得到验证。满堂红数据显示，今年7、8月的二次购房买家比例为14.8%，比2010年第三季度的14.7%要高出0.1个百分点。9月上半月，经满堂红促成的二手住宅买卖宗数与8月同期持平，成交均价为14945元/平方米，比8月同期上涨10%，其中二次购房买家比例从8月上半月的18.6%增加至9月上半月的19.2%。

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，在整体市场成交量没有继续萎缩的前提下，二次购房买家比例的增加，将成为现阶段楼市的积极信号。该批买家在今年上半年调控实施初期选择观望，更多是由于信贷收紧导致其借款困难，或担心楼市转向买在“高位”。但经过半年的观望，部分买家已对市场大致走势有了新的判断，且在改善居住环境或投资保值意识的牵引下，陆续于第三季度入市选购合适的物业。

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